Coretan Pembaca Setia ...

RUMAH, ANDA DAN PEMAJU

Oleh : Sazali Saad
Bahagian Hal Ehwal Korporat, Jabatan Audit Negara

Seringkali kita melihat, terbaca dan terdengar di media massa, tidak kira media elektronik dan media cetak tentang projek perumahan terbengkalai selama bertahun-tahun dan pembeli rumah terpaksa membayar ansuran bulanan tetapi tidak dapat menduduki rumah yang dibeli.

Umumnya mengetahui pembelian rumah tidak kira kecil atau besar merupakan satu pelaburan jangka masa panjang disebabkan kita terpaksa membuat pinjaman dan selalunya pembayaran balik pinjaman memakan masa yang lama sehingga 30 tahun.

Boleh dikatakan kebanyakkan kita hanya mampu memiliki sebuah rumah sahaja sepanjang hayat. Oleh yang demikian, pembelian sebuah rumah kediaman merupakan satu proses yang memerlukan pertimbangan yang bijak serta pengetahuan dan pemahaman yang mencukupi dari segi perundangan dan perancangan kewangan bagi memastikan pembelian tersebut berbaloi.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah dipertanggungjawab untuk menguatkuasa Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 supaya pemajuan perumahan dijalankan secara teratur, terancang dan menjaga kepentingan pembeli-pembeli rumah.

Selalunya apabila pembeli rumah telah membuat keputusan untuk membeli rumah idaman, mereka akan mengunjungi premis jualan atau terus ke pejabat pemaju untuk membuat pembayaran pendahuluan dan terus menandatangani Surat Perjanjian Jual dan Beli (SPJB) tanpa memahami terma-terma yang terkandung di dalam SPJB tersebut.

Hanya apabila berlaku masalah seperti rumah lambat siap seperti yang dijanjikan barulah mereka akan membaca SPJB tersebut. Pada masa itu, pembeli sudah terlambat dan tidak boleh patah balik lagi atau membatalkan pembelian rumah kerana pembeli sudah terikat dengan SPJB.

Di sini penulis ingin berkongsi tips tentang perkara-perkara yang perlu diketahui oleh sesiapa sahaja apabila ingin memiliki rumah buat pertama kali. Tips-tips ini adalah berdasarkan pengalaman penulis semasa bertugas di Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, (KPKT) iaitu selama lebih kurang 6 tahun menangani aduan-aduan pembeli rumah, laman web KPKT dan juga melalui pembacaan rencana dan artikel berkaitan industri perumahan.

Pertama:

Sebelum kita membuat keputusan atau bertekad untuk membeli rumah sila pastikan pemaju perumahan tersebut mempunyai lesen pemajuan, permit iklan dan jualan yang sah dan berkuatkuasa dikeluarkan oleh KPKT. Maklumat ini wajib dinyatakan oleh pemaju perumahan berlesen dalam iklan, brosur atau dipaparkan di premis jualan syarikat pemaju.

Kedua:

Kenalpasti jenis rumah yang ingin dimiliki kerana setiap jenis rumah mempunyai tempoh menyiapkan yang berbeza. Bagi rumah jenis Tanah dan Bangunan ‘landed property’ seperti banglo, teres, rumah berkembar (semi D) ialah 24 bulan dari tarikah SPJB ditandatangani di antara pemaju dan pembeli SPJB

Manakala rumah jenis Bangunan dan Pecahbahagikan / bangunan bertingkat seperti kondominium, rumah pangsa, apartment dan Rumah Bandar ‘townhouse’ tempoh menyiapkan adalah 36 bulan dari tarikh SPJB ditandatangani di antara pemaju dan pembeli. Bagi rumah jenis ini pembeli harus mengambil kira jenis perkhidmatan yang disediakan seperti pengawal keselamatan, tangki air, lif, taman rekreasi, kolam renang, gymnasium dan lain-lain lagi kemudahan. Ini kerana bayaran perkhidmatan penyelenggaraan (maintenance charges) yang dikenakan selalunya berdasarkan jenis perkhidmatan yang disediakan di kondominium tersebut. Lebih banyak kemudahan disediakan maka lebih tinggi bayaran perkhidmatan yang akan dikenakan setiap bulan.

Harus diingat juga bayaran perkhidmatan penyelenggaraan ini perlu dijelaskan selagi pembeli merupakan pemilik berdaftar rumah tersebut dan bayaran perkhidmatan ini boleh dinaikkan dari tahun ke tahun berdasarkan kos semasa. Sungguhpun begitu, kadar kenaikan ini hendaklah dipersetujui oleh Badan Pengurusan Bersama (Joint-Management Body) yang dianggotai oleh pembeli-pembeli rumah dan pemaju.

Perkara yang paling penting jika ingin memliki rumah jenis bertingkat ini adakah pembeli bersedia untuk hidup berkomuniti? Dimana perlunya hidup bertoleransi dengan jiran tetangga seperti menjaga dan menggunakan harta/kemudahan bersama dengan baik, membuang sampah di tempat yang telah ditetapkan, memastikan bayaran penyelenggaraan dijelaskan tepat pada masanya.

Ketiga:

Bakal pembeli dinasihatkan mendapatkan brosur/risalah secara percuma daripada pemaju perumahan di mana di dalam brosur/risalah tersebut terdapat maklumat penting berkaitan projek seperti berikut:

1. Nombor lesen pemaju perumahan dan tarikh sah laku;

2. Nombor permit iklan jualan dan tarikh sah laku;

3. Nama dan alamat pemaju perumahan berlesen;

4. Status tanah:

a. Pegangan Bebas ‘freehold’- hak milik ke atas tanah itu adalah untuk selama-lamanya. Atau

Pajakan ‘leasehold’ – tanah tersebut hanya boleh dimiliki oleh pemilik selama tempoh pajakan yang lazimnya selama 99 tahun dari tarikh penganugerahan tanah tersebut. Pastikankan juga bilakah tarikh akhir pajakan tamat.

b. Bebanan ke atas tanah ‘land encumbrances’ – samada telah dicagarkan kepada bank untuk pemaju mendapatkan pinjaman membuat projek perumahan tersebut.

5. Deskripsi kedudukan:

a. spesifikasi bahan binaan rumah;

b. luas bangunan;

c. kemudahan/perkhidmatan (jika ada)

Pembeli juga dinasihatkan jangan terpengaruh dengan rumah contoh atau lakaran reka bentuk rumah (ilustrasi pelukis sahaja).

6. Nama Projek perumahan (jika ada);

7. Tarikh projek perumahan dijangka siap;

8. Harga jualan setiap jenis rumah;
(selalunya akan di letak harga minimum dan maksimum);

9. Bilangan unit setiap jenis yang ada; dan

10. Nama Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang meluluskan pelan-pelan bangunan dan nombor rujukannya. e.g Majlis Bandaraya Petaling Jaya

*selalunya maklumat ini diletakkan di bahagian bawah/kaki brosur/risalah dan saiz fontnya kecil.

Bakal pembeli di nasihat tidak terpedaya dengan strategi pemasaran pihak pemaju seperti spekulasi nilai rumah akan meningkat berlipat kali ganda dalam tempoh terdekat, beberapa fasa projek perumahan tersebut telah habis dijual atau terdapat jalan penghubung dengan lebuh raya, projek-projek pembangunan kerajaan (e.g pembinaan LRT, pejabat kerajaan) atau swasta (e.g ada Tesco, Giant) masa akan datang di bina sekitar kawasan perumahan tersebut dan sebagainya. Perlu diingatkan bahawa dasar kerajaan berubah dari masa ke semasa dan begitu juga dengan pasaran hartanah yang banyak dipengaruhi oleh faktor seperti ekonomi, politik dan sosial. Sekiranya kemudahan tersebut dijanjikan oleh pemaju pastikan ia dimasukkan di dalam SPJB.

Keempat:

Pastikan kewangan anda kukuh. Bakal pembeli seharusnya mengambilkira pendapatan bersih setelah ditolak perbelanjaan atau sebarang pembayaran-pembayaran lain. Jika mengambil sebarang pinjaman dari mana-mana institusi kewangan, pembeli akan juga terikat dengan perjanjian pinjaman selain dari SPJB. Masalah biasanya timbul apabila pembeli/peminjam tidak mendedahkan kedudukan kewangan sebenar semasa berurusan dengan pihak bank.

Untuk makluman pembaca, sebaik sahaja perjanjian jual dan beli serta perjanjian pinjaman ditandatangani, terma-terma kedua-dua dokumen tersebut adalah mengikat. Syarikat pemaju berhak untuk merampas bayaran pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah jika pembeli gagal mematuhi mana-mana peruntukan dalam SPJB seperti gagal melangsaikan harga rumah.

Untuk makluman pembaca juga, apabila pihak bank mendapati kedudukan kewangan peminjam tidak kukuh ada sesetengah bank tetap akan menawarkan pinjaman tetapi pada margin yang lebih rendah seperti 70% atau 80% daripada harga rumah. Ini menyebabkan peminjam terpaksa mencari alternatif lain dan jika gagal dijelaskan dalam tempoh 1 bulan hingga 3 bulan tuntutan pembayaran oleh pemaju, pembelian boleh dibatalkan oleh pemaju dan wang pendahuluan tidak akan dipulangkan. Jika diteruskan juga berkemungkinan pihak pemaju akan mengenakan faedah lewat bayar kepada pembeli.

Kelima:

Semasa menandatangani SPJB, bakal pembeli dinasihatkan untuk membaca dan memahami segala terma-terma yang terkandung di dalam SPJB tersebut. Bakal pembeli adalah digalakkan untuk mendapatkan satu salinan SPJB terlebih dahulu daripada peguam bagi membolehkan apa-apa terma yang tidak difahami diterangkan kemudiannya oleh peguam yang dilantik. Bakal pembeli juga dinasihatkan untuk tidak menandatangani SPJB tidak lengkap isi kandungannya atau secara ‘loose copy” kerana dikhuatiri pemaju memasukkan terma-terma selain daripada yang di janjikan.

Perkara-perkara seperti berikut haruslah diberi perhatian semasa ingin menandatangani SPJB:

1. No. lot, keluasan tanah, harga rumah, lokasi lot dan spesifikasi rumah;

2. Tempoh siap rumah (24 bulan bagi jenis Tanah dan Bangunan) dan (36 bulan bagi Bangunan dan Pecahbahagikan);

3. Hak pembeli untuk menuntut gantirugi jika pemaju gagal menyerah pemilikan rumah dalam tempoh yang ditetapkan;

Pembeli mempunyai hak untuk menuntut gantirugi atas kelewatan pemaju menyerahkan milikan kosong rumah tersebut. Tuntutan ini hanya boleh dikemukakan setelah pembeli memperolehi kunci rumah dan dengan kadar 10% setahun dari harga rumah yang dibeli. Contoh pengiraan adalah seperti di bawah;

= Jumlah Hari Lewat X Hari Beli Rumah X 10%
365 hari

4. Pemaju juga berhak untuk menuntut faedah daripada pembeli jika pembeli gagal atau lewat membayar bayaran kemajuan berperingkat ‘progress claim’ yang dituntut oleh pemaju dalam tempoh 21 hari dan;

Kebanyakkan pembeli tidak dapat menerima hakikat kelewatan berlaku dan berpendapat itu salah pihak pembiaya samada institusi kewangan atau Bahagian Pinjaman Perumahan lewat membuat bayaran berperingkat kepada pemaju dan mereka tidak ada kena mengena dengan perkara ini.

Untuk makluman, perjanjian pembelian rumah dengan adalah berbeza dengan perjanjian pinjaman disebabkan perjanjian pembelian rumah merupakan urusan diantara pembeli dan pemaju, manakala perjanjian pinjaman merupakan urusan diantara pembeli dengan pembiaya. Pemaju tidak mempunyai perjanjian dengan pembiaya (bank atau bahagian pinjaman) jadi apabila berlakunya kelewatan bayaran berperingkat, pemaju akan menuntutnya daripada pembeli.

Bagi mengelak perkara ini berlaku pembeli seharusnya memainkan peranan yang lebih aktif dengan sentiasa menghubungi pihak bank atau bahagian pinjaman perumahan apabila menerima tuntutan bayaran berperingkat daripada pemaju supaya pihak pembiaya ini dapat melepaskan bayaran kepada pemaju dalam tempoh yang di tetapkan

5. Jika pembeli membeli rumah jenis bertingkat, pemaju mungkin akan meminta pembeli untuk menandatangani perjanjian tambahan seperti “Deed of Mutual Covenants” atau “house rules” bagi tujuan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan kediaman. Pembeli dinasihatkan membaca dan memahami kandungannya terlebih dahulu serta mendapatkan pandangan peguam kerana kandungan dokumen ini tidak diselaraskan oleh KPKT.

Apabila telah berpuashati dan memahami terma-terma tersebut barulah bakal pembeli boleh menandatangani SPJB dan membayar wang pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah. Pembeli hendaklah memastikan tarikh di resit bayaran deposit hendaklah sama dengan tarikh menandatangani SPJB. Resit hendaklah merupakan resit rasmi syarikat pemaju tersebut supaya ia boleh dijadikan bukti jika apa-apa berlaku dikemudian hari.

PENUTUP

Penulis berharap dengan tips dan panduan-panduan ringkas yang diberikan di atas sedikit sebanyak ia dapat membantu tuan/puan dalam membuat keputusan semasa ingin membeli rumah idaman. Jika ingin mengetahui dengan lebih mendalam tuan/puan boleh lah menghubungi KPKT yang lebih arif berhubung perkara ini.