Cuti- Cuti Malaysia (Overture)

Hello everyone ... lama tak update blog nie yer. Jangan khuatir, penulis tak ke mana-mana. Cuma sekarang busy banget dengan tugas-tugas rasmi dan tak rasmi sebagai PTD, ejen insurans bertauliah (harus highlight gitew), Inspektor Perumahan (ala-ala Gerak Khas), photographer kenduri kawin dan yang terkini dalam my resume ... penari Cuti-Cuti Malaysia hahahaha!!! Thanks to Datin Zaitun ...

Biasalah menjelang hujung tahun, ramai lah sedara mara dan member-member I dari "oversea" yang mengunjungi Hotel ForTUNE Park. Hujung tahun jugak baru i terhegeh-hegeh nak fulfill my insurans kuota for year 2009 and submit final sales untuk naik sebagai Agency Manager untuk CNI business I. And nak dekat-dekat hujung tahun jugaklah ... I tiba-tiba nak buat kerja-kerja kebajikan sambil bekerja. I bukak balik 22 kertas siasatan pemajuan tanpa lesen, get blessings and consent from my Timbalan Ketua Pengarah to assist in facilitating the victimised purchasers and hasilnya .... akak jadi ala-ala Inspektor Aliza dalam Gerak Khas and bekerjasama dengan Commercial Crime Bukit Aman ... tak sangka, its a syndicate!

Whatever it is ... 2009 is a good year for me in term of personal achievements. All I need to do is just give it a thought and sweat. More stories coming so stay tune!

P/S : Lupa nak citer pasal Auntie Lisa kan ???

Coretan Pembaca Setia ...

RUMAH, ANDA DAN PEMAJU

Oleh : Sazali Saad
Bahagian Hal Ehwal Korporat, Jabatan Audit Negara

Seringkali kita melihat, terbaca dan terdengar di media massa, tidak kira media elektronik dan media cetak tentang projek perumahan terbengkalai selama bertahun-tahun dan pembeli rumah terpaksa membayar ansuran bulanan tetapi tidak dapat menduduki rumah yang dibeli.

Umumnya mengetahui pembelian rumah tidak kira kecil atau besar merupakan satu pelaburan jangka masa panjang disebabkan kita terpaksa membuat pinjaman dan selalunya pembayaran balik pinjaman memakan masa yang lama sehingga 30 tahun.

Boleh dikatakan kebanyakkan kita hanya mampu memiliki sebuah rumah sahaja sepanjang hayat. Oleh yang demikian, pembelian sebuah rumah kediaman merupakan satu proses yang memerlukan pertimbangan yang bijak serta pengetahuan dan pemahaman yang mencukupi dari segi perundangan dan perancangan kewangan bagi memastikan pembelian tersebut berbaloi.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah dipertanggungjawab untuk menguatkuasa Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 supaya pemajuan perumahan dijalankan secara teratur, terancang dan menjaga kepentingan pembeli-pembeli rumah.

Selalunya apabila pembeli rumah telah membuat keputusan untuk membeli rumah idaman, mereka akan mengunjungi premis jualan atau terus ke pejabat pemaju untuk membuat pembayaran pendahuluan dan terus menandatangani Surat Perjanjian Jual dan Beli (SPJB) tanpa memahami terma-terma yang terkandung di dalam SPJB tersebut.

Hanya apabila berlaku masalah seperti rumah lambat siap seperti yang dijanjikan barulah mereka akan membaca SPJB tersebut. Pada masa itu, pembeli sudah terlambat dan tidak boleh patah balik lagi atau membatalkan pembelian rumah kerana pembeli sudah terikat dengan SPJB.

Di sini penulis ingin berkongsi tips tentang perkara-perkara yang perlu diketahui oleh sesiapa sahaja apabila ingin memiliki rumah buat pertama kali. Tips-tips ini adalah berdasarkan pengalaman penulis semasa bertugas di Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, (KPKT) iaitu selama lebih kurang 6 tahun menangani aduan-aduan pembeli rumah, laman web KPKT dan juga melalui pembacaan rencana dan artikel berkaitan industri perumahan.

Pertama:

Sebelum kita membuat keputusan atau bertekad untuk membeli rumah sila pastikan pemaju perumahan tersebut mempunyai lesen pemajuan, permit iklan dan jualan yang sah dan berkuatkuasa dikeluarkan oleh KPKT. Maklumat ini wajib dinyatakan oleh pemaju perumahan berlesen dalam iklan, brosur atau dipaparkan di premis jualan syarikat pemaju.

Kedua:

Kenalpasti jenis rumah yang ingin dimiliki kerana setiap jenis rumah mempunyai tempoh menyiapkan yang berbeza. Bagi rumah jenis Tanah dan Bangunan ‘landed property’ seperti banglo, teres, rumah berkembar (semi D) ialah 24 bulan dari tarikah SPJB ditandatangani di antara pemaju dan pembeli SPJB

Manakala rumah jenis Bangunan dan Pecahbahagikan / bangunan bertingkat seperti kondominium, rumah pangsa, apartment dan Rumah Bandar ‘townhouse’ tempoh menyiapkan adalah 36 bulan dari tarikh SPJB ditandatangani di antara pemaju dan pembeli. Bagi rumah jenis ini pembeli harus mengambil kira jenis perkhidmatan yang disediakan seperti pengawal keselamatan, tangki air, lif, taman rekreasi, kolam renang, gymnasium dan lain-lain lagi kemudahan. Ini kerana bayaran perkhidmatan penyelenggaraan (maintenance charges) yang dikenakan selalunya berdasarkan jenis perkhidmatan yang disediakan di kondominium tersebut. Lebih banyak kemudahan disediakan maka lebih tinggi bayaran perkhidmatan yang akan dikenakan setiap bulan.

Harus diingat juga bayaran perkhidmatan penyelenggaraan ini perlu dijelaskan selagi pembeli merupakan pemilik berdaftar rumah tersebut dan bayaran perkhidmatan ini boleh dinaikkan dari tahun ke tahun berdasarkan kos semasa. Sungguhpun begitu, kadar kenaikan ini hendaklah dipersetujui oleh Badan Pengurusan Bersama (Joint-Management Body) yang dianggotai oleh pembeli-pembeli rumah dan pemaju.

Perkara yang paling penting jika ingin memliki rumah jenis bertingkat ini adakah pembeli bersedia untuk hidup berkomuniti? Dimana perlunya hidup bertoleransi dengan jiran tetangga seperti menjaga dan menggunakan harta/kemudahan bersama dengan baik, membuang sampah di tempat yang telah ditetapkan, memastikan bayaran penyelenggaraan dijelaskan tepat pada masanya.

Ketiga:

Bakal pembeli dinasihatkan mendapatkan brosur/risalah secara percuma daripada pemaju perumahan di mana di dalam brosur/risalah tersebut terdapat maklumat penting berkaitan projek seperti berikut:

1. Nombor lesen pemaju perumahan dan tarikh sah laku;

2. Nombor permit iklan jualan dan tarikh sah laku;

3. Nama dan alamat pemaju perumahan berlesen;

4. Status tanah:

a. Pegangan Bebas ‘freehold’- hak milik ke atas tanah itu adalah untuk selama-lamanya. Atau

Pajakan ‘leasehold’ – tanah tersebut hanya boleh dimiliki oleh pemilik selama tempoh pajakan yang lazimnya selama 99 tahun dari tarikh penganugerahan tanah tersebut. Pastikankan juga bilakah tarikh akhir pajakan tamat.

b. Bebanan ke atas tanah ‘land encumbrances’ – samada telah dicagarkan kepada bank untuk pemaju mendapatkan pinjaman membuat projek perumahan tersebut.

5. Deskripsi kedudukan:

a. spesifikasi bahan binaan rumah;

b. luas bangunan;

c. kemudahan/perkhidmatan (jika ada)

Pembeli juga dinasihatkan jangan terpengaruh dengan rumah contoh atau lakaran reka bentuk rumah (ilustrasi pelukis sahaja).

6. Nama Projek perumahan (jika ada);

7. Tarikh projek perumahan dijangka siap;

8. Harga jualan setiap jenis rumah;
(selalunya akan di letak harga minimum dan maksimum);

9. Bilangan unit setiap jenis yang ada; dan

10. Nama Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang meluluskan pelan-pelan bangunan dan nombor rujukannya. e.g Majlis Bandaraya Petaling Jaya

*selalunya maklumat ini diletakkan di bahagian bawah/kaki brosur/risalah dan saiz fontnya kecil.

Bakal pembeli di nasihat tidak terpedaya dengan strategi pemasaran pihak pemaju seperti spekulasi nilai rumah akan meningkat berlipat kali ganda dalam tempoh terdekat, beberapa fasa projek perumahan tersebut telah habis dijual atau terdapat jalan penghubung dengan lebuh raya, projek-projek pembangunan kerajaan (e.g pembinaan LRT, pejabat kerajaan) atau swasta (e.g ada Tesco, Giant) masa akan datang di bina sekitar kawasan perumahan tersebut dan sebagainya. Perlu diingatkan bahawa dasar kerajaan berubah dari masa ke semasa dan begitu juga dengan pasaran hartanah yang banyak dipengaruhi oleh faktor seperti ekonomi, politik dan sosial. Sekiranya kemudahan tersebut dijanjikan oleh pemaju pastikan ia dimasukkan di dalam SPJB.

Keempat:

Pastikan kewangan anda kukuh. Bakal pembeli seharusnya mengambilkira pendapatan bersih setelah ditolak perbelanjaan atau sebarang pembayaran-pembayaran lain. Jika mengambil sebarang pinjaman dari mana-mana institusi kewangan, pembeli akan juga terikat dengan perjanjian pinjaman selain dari SPJB. Masalah biasanya timbul apabila pembeli/peminjam tidak mendedahkan kedudukan kewangan sebenar semasa berurusan dengan pihak bank.

Untuk makluman pembaca, sebaik sahaja perjanjian jual dan beli serta perjanjian pinjaman ditandatangani, terma-terma kedua-dua dokumen tersebut adalah mengikat. Syarikat pemaju berhak untuk merampas bayaran pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah jika pembeli gagal mematuhi mana-mana peruntukan dalam SPJB seperti gagal melangsaikan harga rumah.

Untuk makluman pembaca juga, apabila pihak bank mendapati kedudukan kewangan peminjam tidak kukuh ada sesetengah bank tetap akan menawarkan pinjaman tetapi pada margin yang lebih rendah seperti 70% atau 80% daripada harga rumah. Ini menyebabkan peminjam terpaksa mencari alternatif lain dan jika gagal dijelaskan dalam tempoh 1 bulan hingga 3 bulan tuntutan pembayaran oleh pemaju, pembelian boleh dibatalkan oleh pemaju dan wang pendahuluan tidak akan dipulangkan. Jika diteruskan juga berkemungkinan pihak pemaju akan mengenakan faedah lewat bayar kepada pembeli.

Kelima:

Semasa menandatangani SPJB, bakal pembeli dinasihatkan untuk membaca dan memahami segala terma-terma yang terkandung di dalam SPJB tersebut. Bakal pembeli adalah digalakkan untuk mendapatkan satu salinan SPJB terlebih dahulu daripada peguam bagi membolehkan apa-apa terma yang tidak difahami diterangkan kemudiannya oleh peguam yang dilantik. Bakal pembeli juga dinasihatkan untuk tidak menandatangani SPJB tidak lengkap isi kandungannya atau secara ‘loose copy” kerana dikhuatiri pemaju memasukkan terma-terma selain daripada yang di janjikan.

Perkara-perkara seperti berikut haruslah diberi perhatian semasa ingin menandatangani SPJB:

1. No. lot, keluasan tanah, harga rumah, lokasi lot dan spesifikasi rumah;

2. Tempoh siap rumah (24 bulan bagi jenis Tanah dan Bangunan) dan (36 bulan bagi Bangunan dan Pecahbahagikan);

3. Hak pembeli untuk menuntut gantirugi jika pemaju gagal menyerah pemilikan rumah dalam tempoh yang ditetapkan;

Pembeli mempunyai hak untuk menuntut gantirugi atas kelewatan pemaju menyerahkan milikan kosong rumah tersebut. Tuntutan ini hanya boleh dikemukakan setelah pembeli memperolehi kunci rumah dan dengan kadar 10% setahun dari harga rumah yang dibeli. Contoh pengiraan adalah seperti di bawah;

= Jumlah Hari Lewat X Hari Beli Rumah X 10%
365 hari

4. Pemaju juga berhak untuk menuntut faedah daripada pembeli jika pembeli gagal atau lewat membayar bayaran kemajuan berperingkat ‘progress claim’ yang dituntut oleh pemaju dalam tempoh 21 hari dan;

Kebanyakkan pembeli tidak dapat menerima hakikat kelewatan berlaku dan berpendapat itu salah pihak pembiaya samada institusi kewangan atau Bahagian Pinjaman Perumahan lewat membuat bayaran berperingkat kepada pemaju dan mereka tidak ada kena mengena dengan perkara ini.

Untuk makluman, perjanjian pembelian rumah dengan adalah berbeza dengan perjanjian pinjaman disebabkan perjanjian pembelian rumah merupakan urusan diantara pembeli dan pemaju, manakala perjanjian pinjaman merupakan urusan diantara pembeli dengan pembiaya. Pemaju tidak mempunyai perjanjian dengan pembiaya (bank atau bahagian pinjaman) jadi apabila berlakunya kelewatan bayaran berperingkat, pemaju akan menuntutnya daripada pembeli.

Bagi mengelak perkara ini berlaku pembeli seharusnya memainkan peranan yang lebih aktif dengan sentiasa menghubungi pihak bank atau bahagian pinjaman perumahan apabila menerima tuntutan bayaran berperingkat daripada pemaju supaya pihak pembiaya ini dapat melepaskan bayaran kepada pemaju dalam tempoh yang di tetapkan

5. Jika pembeli membeli rumah jenis bertingkat, pemaju mungkin akan meminta pembeli untuk menandatangani perjanjian tambahan seperti “Deed of Mutual Covenants” atau “house rules” bagi tujuan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan kediaman. Pembeli dinasihatkan membaca dan memahami kandungannya terlebih dahulu serta mendapatkan pandangan peguam kerana kandungan dokumen ini tidak diselaraskan oleh KPKT.

Apabila telah berpuashati dan memahami terma-terma tersebut barulah bakal pembeli boleh menandatangani SPJB dan membayar wang pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah. Pembeli hendaklah memastikan tarikh di resit bayaran deposit hendaklah sama dengan tarikh menandatangani SPJB. Resit hendaklah merupakan resit rasmi syarikat pemaju tersebut supaya ia boleh dijadikan bukti jika apa-apa berlaku dikemudian hari.

PENUTUP

Penulis berharap dengan tips dan panduan-panduan ringkas yang diberikan di atas sedikit sebanyak ia dapat membantu tuan/puan dalam membuat keputusan semasa ingin membeli rumah idaman. Jika ingin mengetahui dengan lebih mendalam tuan/puan boleh lah menghubungi KPKT yang lebih arif berhubung perkara ini.

The Loft@KL Sentral

All these pictures were taken during our technical visit to MRCB's proposed 54-storey sky condo site, which is situated behind KL Sentral facing Mahameru Highway. Recently, they applied to extend the handing over period from 36 months to 54 months due to the building superstructures. Unlike commercial or office buildings, residential buildings are govern by Act 118 that includes time for handing over vacant possession, standard format of Sales and Purchase Agreement and manner of opening and withdrawals from Housing Development Account for every housing project.

Currently under Act 118 only the Housing Controller has the power to grant for extension of time for handing over vacant possession. Since MRCB is a GLC, so myself and my boss were instructed by our KSU who is the Housing Controller to prepare a paper on granting of license to supercondos development pursuant to Housing Development Act 1966 [Act 118].

Alamak! Got sidetracked. Saja mukadimah panjang takut nanti ada mamarazi atau ada orang mengata aku pi cuci mata dan makan free jer. Dah lah masa jamuan raya Bahagian Korporat Mirza kata kat aku "hang ada masa update blog yer Jaime". Nasib baiklah Saharah tak dengar... hehehe. Btw, we asked to have a look at their newly handed over project - The Loft @ KL Sentral following the success of their Suasana Sentral 1 and 2. The smallest units which is 800 sqft studio are sold at RM 300,000 +++, the largest pulak at RM 4 million. However maintenance charge is reasonable at RM 0.20 psqft. U could say it is at the lower side considering it's in KL.

I was mesmerized by the Koi Pond surrounding the building's gymnasium.

View of KL as seen from the facilities area on 7th Floor, also visible from the gym.

This one really caught my interest, the Spice Garden. They planted serai, pandan, daun pegaga, daun kari... instead of those expensive fancy shrubs. Imagine if were running out of serai can just go and pluck from the condo garden.

This is their most expensive unit also known as the Loft.

Hensem tak my new direct boss? Baru semangat nak kerja ... unlike that one particular X-boss. Ni master bedroom.

The living area. U know I checked the price of the sofa set in Jalan Telawi, Bangsar. RM 15K ok.

U wanna know what they were discussing? They said kalau bini dah out of shape takleh mandi open-open kat sini. I had to roll my eyes...

Mie Casa - The Beginning

I am going to move to my new apartment end of this month. Though I used to handle housebuyers complaints before, I couldn't understand their ordeal until I went through the process of housebuying myself.

Earlier, on my friend recommendation I placed a booking on a single storey terrace house in Bandar Enstek. What actually caught my interest was the "illustrasi pelukis". Then later I found out that the viability studies was done by my former roommate and the senior architect whose firm designed the house was someone I knew years ago in Sabah. It sort of reaffirmed that it was a good buy. Until I saw the execution of the design by the contractor and sadly, the developer CEO arrogance which forced me to pull out from the deal.

Anyway, when i bought this apartment, I had defied all my housebuying principles, which are:

(a) Don't buy service apartment.

(b) Don't commit to sign the S&P when buying near completion properties without getting a longer interest free grace period.

(c) Take our time getting more information about the property before putting your booking or deposits.

(d) Must be financially, mentally and physically ready to own a strata property - the maintenance, sinking fund, quit rent, renovations, "bangla security guards yang strict tak bertempat", ignorance neighbours....

(e) Must make it known that I am working with KPKT.

The first ordeal was finding out on the day I signed my S&P that the lease only left 88 years. As it is a service apartment, this information is not accessible to me and developer has no obligations to make it known to purchasers. Well OK, I wouldn't be living that very long anyway so I compromised.

Next, after signing the S&P, it took the legal firm so long to execute my S&P.

Next, OCBC delayed in giving letter of instruction to my financier solicitor to execute my loan agreement and memorandum of transfer.

Next, I received developers progress billing stating that if I don't pay in 3 weeks time, I will be charged late-payment interest.

Luckily, I did what any "house buyers" who know their rights will do - call everyday and follow up with letters. But of course for the final touch, must give the developer or solicitors a visit and swing a name card with the Government Lion's Crest that spelt "Ketua Penolong Pengarah, Bahagian Penguatkuasaan" -just to make sure some people do their job.

How Much Do You Know About Buying A House? Part 1

I am in Muar at the moment, completing my investigation on an unlicensed housing development. This place kind of reminded me of Bau, a small town about 12 km from Kuching city. Slow pace, everybody knows everybody,cheap food, banks/shopping centres are within walking distance... I quite like it here...

During my first trip here, leading a team of enforcement officers doing a raid on an unlicensed housing developer premise, I wasn't enjoying it much as I didn't know the best place to eat, places of interest, and I can't remember hearing anyone associate this town with something of a must buy (like Kuala Terengganu-Batik, Kuching-terubuk masin, KK-pearl) other than Mee Bandung or Mee Rebus or Nasi Beriani Gam... However it was only my last 2 days that I managed to savour cheap and fresh seafood and grilled fish (ikan bakar) at Medan Ikan Bakar Sabak Awor... I fully recommend stall no.8 ... Wak Jos... or no. 10 Wak Man ...

On this trip, I managed to meet one of the unlucky house buyers, who almost lost his life savings of RM 15,000.00 to this developer. We met up for dinner in a stall along Bakri Road, well known for its Mee Bandung. What makes me want to meet this house buyer is that he did a lot of investigations and homeworks before reporting to us and most of the documents which he submitted with his complaints to the Ministry are professionally done. I found out from my investigating officer, Mr M that this man is not of a high qualification.

We discussed about his case and I complimented him on his efforts that help the investigation. Then he told me, if not because of what had happened to him he might not be forced to gather more information about housing and go to the extra miles of locating the land owners, bank, EPF, Ministry, Police Commercial Crime Unit, Land Office and other house buyers.

Well, I do agree with the house buyer. Sometimes many people fall victims to irresponsible developers like this unlicensed developer because they were too trusting. Only when it was too late then they started to realise their mistakes. We should do some homeworks too before making the biggest investment of our life... buying our dream home. At least buyers of abandoned licensed housing projects have better chances of getting their house compared to victims of abandoned unlicensed housing projects like this. Though my heart goes for them but my people hands are full too..

I praise him and a few house buyers whom I know and later befriended that really make a lot of efforts to help and co-operate with the Ministry. I believe there is a saying that goes... "God will help those who help themselves". Like in this case, we manage to get investigation completed fast because the buyer provided us with more than enough evidents to create a prima facie.

I told him contrary to my impression on the government before joining the service, like government officers are lazy, slow... I think any department be it a private company or government agency are the same. There will never be enough staff because the management wouldn't want to incur more overheads.

I explained to him my team not only have to attend to grievances of house buyers, we also have to educate or prosecute developers... and in between we have to provide reports to the top management, Parliment officers and play dumb to politically motivated display and comments by some parties. People like him not only make our day but also brighten our way.My team so far has been co-operating well with some NGOs who are helping consumers like HBA, NCCC, FOMCA and CAP. My aim now is for my team to deliver and get the credit, not the NGOs.

I will share more in my next postings...